管理會計在房地產企業中的應用

李闈昶

摘要：2016年6月，我國財政部發布了《管理會計基本指引》，其在第一章《總則》第一條中指出，發布基本指引的目的就是為了提升企業的內部管理水平，促進企業轉型升級。在經濟社會中，企業間競爭激烈，要想生存發展，就必須要提升管理水平，以贏得競爭。在國家嚴格的調控政策下，加之市場經濟波動和購房者觀望情緒的日益濃厚，使房地產市場面臨著近二十年來最嚴峻的局面，房地產企業的生存發展受到巨大挑戰。因此，向精細化管理轉型，優化戰略目標，加強風險控制成為企業的必然選擇。由于傳統的財務會計偏重于核算和監督，無法滿足企業的發展需求，因此越來越多的企業引入了管理會計。管理會計突破了傳統財務會計的局限性，能從企業戰略目標制定、日常經營決策、風險控制和應對、業績評價考核等多方面提升企業的管理水平，提高企業的核心競爭力。本文從房地產企業引入管理會計系統過程中具有代表性的問題入手，分析了管理會計對于房地產企業的重要意義，并提出了一些解決問題的建議或方案，希望能對企業有效應用管理會計起到借鑒作用。

關鍵詞：房地產企業；管理會計；全面預算

經營管理是企業管理的核心部分，管理水平直接決定了企業可持續健康發展的可能性。近年來，社會經濟高速發展，企業要把握機遇，獲得更大的生存發展空間，就必然要面對激烈的競爭和挑戰，因此，提高管理效率、防控經營風險和提高決策水平成為企業持續發展的前提條件。國家和地方購房政策調整、市場趨于飽和、購房者心理預期變化等多重外部因素，對房地產行業影響巨大，近年來也有包括頭部企業在內的許多房地產企業陷入經營危機。管理會計突破了傳統財務會計著眼于核算和監督的局限性，通過歷史經濟活動分析、經營活動控制、未來戰略制定等方面促進了企業綜合管理水平的提升，其可以直接深入到企業的業務前端，使企業的決策更為精準和高效，有利于企業在面對市場環境變化時及時發現風險并調整策略，為新常態下房地產企業提升經濟效益，實現戰略發展目標提供了有效保障。

一、新時期房地產企業應用管理會計的重要性

（一）應用管理會計能夠提供預算信息和決策依據

預算是計劃的量化，精準的預算是企業實現戰略目標的基礎和必要手段。要編制科學合理的預算必然需要運用管理會計對企業經營相關信息進行提煉分析，挖掘數據的深層價值，然后才能基于分析結果并結合同類企業或者標桿企業的信息，為企業制定戰略目標，并提出實現目標的計劃，量化計劃及落實計劃到企業生產經營的每一個環節。在為預算提供數據支撐的同時，管理會計對數據的分析結果反映了企業真實的經營情況，能為企業管理層進行經營決策提供依據，促進決策水平和管理水平的提升。

（二）可以提高內控水平，降低企業經營風險

房地產企業項目周期長，投資金額較大，而且項目投資資金中包含財務杠桿，在經營過程中會面臨各種風險，這些風險一旦失控，就會造成企業的經濟損失，甚至可能直接導致企業經營出現危機。近年來也有不少房地產企業因單個項目出現風險從而引發連鎖反應，導致企業整體風險較大，最終因投資失敗、資金鏈斷裂等破產，因此只有做好風險管理工作，才能保證企業的健康發展。管理會計的科學應用，能在經營的各個環節，合理的協調企業資源，進行資源最優化分配。在項目實施過程中，設定短期和中長期的動態管理指標，通過對指標完成度進行分析，既可以為經營決策提供更精準的數據信息，又能發現管理中的待改善環節，提高內部控制水平。其可以對項目實施中的各類風險進行合理預測、分析，為風險控制提供必要的支持，進行風險規避或者提出應對措施，優化提高風險管理水平，切實促進企業可持續發展。

（三）能夠提高業績考核和評價水平

考核與評價，就是計劃目標與實際完成情況的分析比較。通過分析任務指標達成度對各項目運營團隊、管理團隊乃至企業管理層進行業績評價，并及時根據評價結果對企業整體資源進行配置調整，是房地產企業管理會計的基本職能。管理會計通過科學的考核和評價，可以讓計劃和實際經營更加匹配，優化執行效率，迅速提高企業資源的配置和利用效率，從而對考核和評價指標進行多層次、多維度的重新設計，使指標更加符合企業生產經營情況和市場發展規律，也能讓管理層在發現問題時做出更迅速和更有針對性的決策。

（四）提高資金統籌運作能力

資金是企業運營的基礎，尤其是對于資金密集型的房地產企業來說，其項目開發投資期較長，期間涉及大量的資金和復雜的環節，對企業的資金統籌運作能力要求極高。在房地產行業高速發展時代，企業發展的主流模式為“高杠桿、高周轉、囤地開發、規模為王”，房地產企業基本都存在高杠桿和高資金風險的問題。隨著國家調控政策的陸續出臺，企業的融資金額受限，預售資金被嚴監管，資金風險問題開始顯現，多個房地產頭部企業出現了流動性危機和風險事件。管理會計通過業務和財務的融合，可以對各業務部門或項目的資金狀況進行及時的追蹤和預測，根據需求調配資金，防止出現冗余或短缺，降低因統籌效率低下引發的流動性危機，為企業穩定發展提供支持。

二、房地產企業中管理會計應用中存在的問題

（一）管理會計頂層設計存在缺陷

管理會計要實現其職能，就必須對房地產企業進行全領域覆蓋，不能僅將其應用于管理領域或業務領域，而應進行融合，因此構建管理會計體系也是一個復雜的過程，難度較大。目前很多房地產企業的管理會計應用體系的頂層設計并不完善，主要表現為組織架構和制度建設方面還存在一定程度的缺失。造成這一現象的主要原因是企業管理者對管理會計的認識不足，存在片面性。部分房地產企業以實現經濟效益目標為中心，過于重視短期效益，專注于項目開發、銷售等工作，對管理會計缺乏足夠重視，對管理會計的核心職能存在認知盲區，從而導致在進行管理會計頂層設計時出現缺陷或偏差。

（二）信息化水平有待提升

管理會計發揮其職能的主要工具就是數據，因此對數據的獲取、篩選和分析能力要求較高，需要一個高度集中化、一體化的信息處理系統，否則無法及時獲取并分析決策所需要的經營數據。信息化建設水平越高，對數據獲取和分析的能力越強，越有利于管理層做出正確決策。信息化建設水平的進步同時也可以助推房地產企業的發展。在實際工作中，很多房地產企業信息化建設依然處于較低水平，其僅在財務核算階段利用信息化系統進行日常業務的處理，對數據的利用效率較低，無法發揮管理會計的優勢，不能對數據進行獲取和分析?；蛘吒鳂I務板塊信息系統相對獨立，沒有形成聯動機制，信息傳遞存在障礙，形成信息孤島現象，導致在進行數據分析時，對某些共通因素的分析易出現偏差，無法為決策提供有力的數據支撐，甚至導致企業資源配置效率低下。

（三）全面預算實施存在不足，業財融合不夠

全面預算管理是管理會計在房地產企業落地應用的基本要點，部分企業管理層對全面預算的認識度不夠，沒有給予足夠的重視，沒有建立全面預算管理體系，或預算與業務融合度不足，導致管理會計應用效果較差。此外，管理會計是建立在財務數據基礎上的分析、決策活動，財務工作與業務工作的融合度對數據的廣泛性和精細度有積極的影響，而部分房地產企業業財融合度不夠，財務工作和業務工作相互獨立，各部門間的溝通協作不足，不利于管理會計的推進實施。

（四）人才隊伍建設不足

部分房地產企業管理層對管理會計的重視程度不夠，使得管理會計人才隊伍建設滯后。在個別房地產企業，尤其是中小型房地產企業中，并沒有專業的管理會計人員，而是多由財務會計人員兼任，職責劃分不夠明確，導致其在管理會計工作中較為被動，對管理會計的專業知識、技能掌握不足，且缺少主動學習精神，僅直接以財務會計的方式開展工作，致使管理會計工作難以取得成效。同時，對管理會計隊伍考核和培訓機制的缺失，使得管理會計人員隊伍難以有效應對因房地產企業發展和管理會計領域發展而產生的新要求，工作積極性較差。

三、管理會計的優化實施方案

（一）改善和優化頂層設計

第一，要強化全員的管理會計意識，管理層必須要重視管理會計，并創造和提供管理會計體系應用的環境和資源，這是優秀管理會計體系建立的根本條件。應從管理層開始，自上而下逐級形成對管理會計的正確認識，以有利于搭建有效的管理會計應用框架并使其在建立之初即能與企業的管理模式相融合，從而為以后管理會計體系的升級優化打下基礎。

第二，改善和優化頂層設計必須要從全局性出發，在房地產企業的整體層面涵蓋全業務流程、全組織結構，對管理會計體系進行調整，使之對企業達到全覆蓋的效果。只有將管理會計應用到企業生產經營的每個方面，才能獲取全面的數據，再對這些數據進行整合、分析，就能為企業的各個層級、各個業務單元提供有效的支持。

第三，要建立健全制度。房地產企業要建立健全內部控制制度，防范經營風險，優化企業資源配置，并從企業自身的實際情況和管理需求出發建立管理會計制度。制度要具有科學合理性，要系統化和標準化，用制度對數據種類、獲取方法、分析方法和分析工具提供嚴格的規范和指導，保證管理會計工作的實施效率和效果。

第四，搭建組織體系。財務會計專注于核算和監督，是對資金運動的記錄，而管理會計是對企業經濟活動的管理，必須要調整組織結構，組建專門的管理會計機構，使管理會計人員和財務會計人員職責邊界清晰。

第五，規范數據報告要求。房地產企業一般是以項目公司模式運作的，一個企業平臺內會有若干個項目公司，每個項目公司的報告由于側重點不同，報告所列示的內容也是有所不同的，而管理會計是對財務數據進行分析、決策進而對經濟活動進行管理的，基準數據不同，就會導致結果適用范圍和準確程度受到限制。這就需要對報告內容進行規范化，以最大限度地提高管理會計結果的利用效率，為經營決策依據的準確性提供有效保證。

第六，要優化和調整業務流程。各項管理制度建立健全后，房地產企業原有的業務流程會因制度和管理會計體系應用受到影響，必須要進行優化調整。

（二）推動會計信息化系統建設

房地產企業要提高管理會計的應用效果，就必須要推進信息化系統建設，提高企業對內外部信息資源的利用效率。首先，應統一企業內部原有的信息化系統，搭建統一的信息平臺。利用信息平臺可以實現信息資源共享，消除“信息孤島”現象，不但可以提高各部門間的溝通交流效率，也有利于數據的統合整理，用最適合于企業發展現狀的指標為企業的決策提供依據，同時，溝通效率的提高也可以促進流程的優化。在統一信息化系統后，后續可以引入更為專業的財務管理系統和管理會計系統，提高業財融合度，并對財務指標進行細化分類，使之能精準反映企業運營中的問題，通過管理會計的分析模型，提出具有針對性的解決方案。隨著信息化技術的發展，企業應適時更新信息化系統，可邀請外部專家從多維度結合企業發展現狀和管理水平對系統的有效性進行定期評估，保證信息化系統對企業運營的正向推動作用。

（三）落實全面預算體系

在完善信息化系統的基礎上，房地產企業要落實全面預算體系的建設工作。曾有很多企業已經嘗試或者初步建立了全面預算體系，但效果并不理想，其中一個主要原因就是數據處理能力較弱，不足以支持全面預算體系構建的需求。在得到信息化平臺支持后，全面預算體系就能與企業戰略緊密結合，在企業管理中發揮應有的作用，對企業的資源配置規劃、項目運營情況、銷售狀況等所有經濟活動進行預測管理，為管理會計體系中的績效評價提供數據支撐。落實全面預算的另一個關鍵是要健全預算制度，以對預算從編制、審批、執行等各個階段進行規范指導，保證預算編制的嚴謹性和科學性。經審批通過的預算要進行細化分解，層層壓實責任，加大執行力度，嚴格按照預算方案落實執行。要完善預算執行過程的監督管理機制，隨時把握預算執行情況，既要防止預算松弛，又要在預算不足的情況下，按照嚴格的流程對預算進行調整。

（四）推動管理會計隊伍建設

高度專業化的管理會計隊伍是高效運行管理會計系統的必要條件。針對目前房地產企業中財務會計承擔管理會計職能的情況，要對財務會計人員和管理會計人員進行明確的權責劃分，打造專業人才隊伍。企業要通過各種渠道引進管理會計人才，除通過外部招聘獲得人才外，也可以從企業原有人員中選聘。管理會計不僅要具有會計知識，還需要熟悉企業的戰略目標、經營管理和業務，因此管理會計人員要與各部門定時溝通聯系，了解企業業務的最新動態，積極主動的參與業務管理工作。對管理會計人員，企業也要有完善的培訓計劃，要通過不斷的專業化培訓和職業道德培訓，提高管理會計人員的專業技能及其專業素質。另外，對管理會計人員也需要有激勵機制，可通過職務晉升或其他形式的激勵手段吸引人才，防止人才流失。

四、結束語

房地產行業目前處于關鍵轉折點，在新常態下，房地產企業應實施精細化管理，從管理中獲得效益。管理會計作為現代化企業管理的重要工具，它的應用對房地產企業項目管理、資金管理、成本控制、考核評價等方面都具有積極作用。房地產企業應該創造良好的管理會計應用環境，持續發揮管理會計職能，通過分析企業運用中的問題，推動企業管理水平的提升，從而實現企業的健康穩定發展。

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