中梁瘦身

李惠琳

溫州前首富楊劍，迎來轉機。

2月23日晚間，中梁控股公告，境外債務重組計劃已獲香港法院批準，涉及債務本息近百億元。

楊劍控股的中梁，曾是有名的千億地產黑馬，巔峰時期，控盤近3000億資產。

行業進入周期低谷后，楊劍也遭遇階段性資金壓力，努力突圍。出險以來，他主動降杠桿，縮表瘦身，力減債務720多億，爭取與債權人和解。

奔走一年多，暫時獲得喘息空間。

優先保內

中梁由楊劍夫婦實控，截至2023年6月末，二人合計持股80.45%。

楊劍的高光時刻，是2019年中梁在港交所上市，他以265億元的身家，一度成為溫商首富。

好日子沒幾年，他就遇到行業調整。

2022年7月，以一筆到期的9.5%優先美元票據違約為開端，楊劍走上了艱難的化債之路。

他第一時間選擇“保內”策略，優先還清了境內到期債務，暫停支付所有境外債本息。

截至2023年6月末，中梁的境內有息負債約146億元，多數為有項目抵押的貸款，其現金 （含受限現金）只有144億元。

楊劍在財報中表示，已經與境內銀行和貸款機構進行展期，相信續期風險可控。

對比一眾違約房企，中梁的外債體量不算大。當下未償還的境外債本金約11.8億美元，約合85億元人民幣，加上利息合計約百億人民幣。

根據楊劍此前簽署的方案，公司將先以現金支付1%的未償還債務本金，作為前期本金付款，剩余99%的債務以新優先票據、新可換股債券替換，期限均為3.5年。

債權人對此方案的認可度較高。

2月9日，中梁召開債務重組計劃會議，510名計劃債權人出席，涉及未償還債務本息約95.5億元。最終，509位投了贊成票。

重組方案經香港法院批準后，距離正式落地僅一步之遙。

有知情人士提到，方案仍需要等相關主管部門的審批，預計3月中旬走完審批程序后生效。

在地產圈，中梁以推行“阿米巴”管理模式而聞名，強調將公司分割成獨立的個體組織，使其充分競爭，從而快速做大做強。

楊劍借助“精總部、強一線、小組織”的架構，啟動全國化布局。

配合高周轉、速拿地，中梁踩中三、四線城市的棚改紅利，只花了三年時間，銷售額就從百億升至千億，躋身全國房企20強。

縮表瘦身

市場下行后，為了強化風險管控，楊劍著手精簡組織架構，權力由區域向總部集中，同時主動縮表瘦身。

至2023年中，中梁總負債壓縮至1900億元左右，較高峰時減少700億元。相應的代價是，同期縮表近721億元。

化債路上，資金鏈緊張、市場需求下滑，是楊劍面臨的最大問題。

2022年以來，中梁沒有新增發債和開發貸款，有息債務償還完全靠經營性現金流。

其60%的土儲又多半位于三、四線城市，銷售去化周期較長。

當年，中梁的銷售額為660.5億元，同比減少約61.6%。2023年進一步下滑至341億元，同比減少48.33%，表現遜于行業。

為了籌措資金，楊劍將旗下物業公司“百悅智佳服務”賣給碧桂園服務，作價約31.29億元。

去年7月的經營會議上，楊劍表示，精打細算過緊日子，以最小成本過冬。

他多管齊下，減少拿地、精簡人工、縮減運營成本。

過去兩年，楊劍一塊地未拿，全職員工減少了6200多名。

同時大幅縮減費用，今年1—6月，銷售及營銷開支同比減少3.8億元，行政支出減少5.1億元。

境外債重組完成后，楊劍暫時獲得喘息和調整空間，集中精力回血。

截至2023年6月末，中梁的土地儲備總量約3660萬平方米，可支持未來兩年的發展。

在弱勢環境下，靠銷售快速“造血”，也不是易事。

“行業修復仍需要一個緩慢而長期的過程，未來一段時間內房地產的形勢仍然十分嚴峻?！睏顒Ρ硎?。

中梁控股聯席總裁何劍也預測，2024年銷售端不會迅速轉暖，行業至少還有3年的調整期。

頂著壓力，中梁極力守住保交付的底線。

2023年，中梁已完成10.8萬套房產交付。2024年，預計將交付120個項目，涉及12萬余戶業主。

何劍提到，由于部分合作方出險、部分施工方資金鏈斷裂，疊加部分預售資金賬戶的過度監管，導致項目交付存在一定壓力。

“在保交樓專項貸款、項目紓困資金和增信發債方面給予一些額度的支持，我們一定能過關?！彼粲?。

房地產項目融資迎來新一輪利好，中梁控股也將受益。

截至2月20日，旗下有近20個項目入圍首批融資“白名單”。

后續隨著銀行貸款逐步落地，楊劍的壓力或會有所緩和。

“房地產復蘇的趨勢不會改變?！睏顒ο嘈?， 自助者天助 ，躺平不可取，唯有埋頭苦干。