房地產企業輕資產轉型研究

范遠程

【摘? 要】隨著房地產市場環境的變化和行業競爭的加劇，房地產企業的輕資產轉型成為行業發展的一個重要趨勢。論文首先定義了輕資產運營的概念，探討了房地產企業進行輕資產轉型的動因，包括國家政策調控、市場環境變化、資本壓力增大、風險管理需求提升等。其次，論文分析了房地產企業實現輕資產轉型的路徑，包括合作開發、售后回租、設立或投資信托投資基金、發展增值服務等。再次，論文評估了輕資產轉型對房地產企業的影響，如盈利能力提高、運營管理強化、資金運轉靈活、風險水平降低等。最后，論文提出了對未來房地產企業輕資產轉型的展望，以期為房地產企業的輕資產轉型提供理論支持和實踐指導，幫助房地產企業在持續變動的市場環境中實現可持續發展。

【關鍵詞】房地產企業;輕資產運營;輕資產轉型

【中圖分類號】F299.23;F406.71? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2024）01-0097-03

1 引言

近年來，我國房地產市場經歷了快速發展的黃金時期，但隨著經濟結構的調整和市場競爭的加劇，房地產企業面臨著從重資產向輕資產轉型的壓力和挑戰。在這種背景下，房地產企業輕資產轉型成為行業關注的焦點。輕資產轉型意味著企業從依賴資產規模和土地儲備的傳統發展模式，轉向以管理和運營能力為核心競爭力的模式。輕資產運營作為一種全新的運營模式，正逐漸成為房地產行業的主流運營模式。輕資產運營強調以最小化的資源投入來獲取最大化的收益，通過靈活性、創新性和高效性的特點，對企業和市場產生著深遠的影響。

2 輕資產運營的定義

輕資產運營是指以較低的成本、風險和資源投入，實現利益最大化的一種運營模式。相比傳統的重資產經營模式，輕資產運營更加注重體現企業的核心競爭力，通過重點發展企業最具優勢的部分，創造屬于企業特有的無形資產。

這一模式最早由美國麥肯錫管理咨詢公司提出。麥肯錫首次提出“輕資產經營”這一概念，其是指在資源有限的情況下，基于智力資本的運營、各種資源的杠桿利用，以最小的投資實現企業經營模式的價值最大化[1]。Camarinha-Matos et al.[2]認為，在輕資產企業中，輕資產看似僅占企業資產數量的一小部分，而實際上卻是整個價值鏈的擁有者，所以，輕資產模式能夠使公司的資金運作和市場反應速度得到迅速的提高。Maly et al.[3]在關于輕資產經營模式的研究中指出，輕資產經營方式可以對公司的資產構成進行調整，有助于投資人獲取較高的回報。近年來，國內對于輕資產運營模式的研究逐漸增多。周澤將等[4]以A股上市公司為例，論證了在企業運作過程中，輕資產運作方式是怎樣改變公司的價值和發展路徑的。陳靖斌[5]把輕資產運營看作一個主要依賴于內部資金的運營模式，外部貸款很少。伏婭婭[6]認為，從供應鏈角度來說，采用輕資產運作方式的供應鏈管理體系效率很高，并且有一個固定的供應商。陸寅[7]認為，輕資產運營模式下，股東通常依靠股份增值，而不是通過分紅來獲取額外的收入。關于這一模式的概念，不同的學者有不同的研究與總結。

總之，輕資產運營作為一種剛剛進入國內市場的新模式，其本質是通過發揮自身的核心能力來提高公司的運作效率。但是，企業在采用輕資產運營模式時，必須對自己有深刻的認識，確定自己的市場定位和核心能力，最大限度發揮輕資產運營帶來的優勢。

3 房地產企業輕資產轉型的動因

在我國房地產市場，隨著近年來政策的調控和市場環境的變化，房地產企業面臨著前所未有的壓力，越來越多的房地產企業出現了“爆雷”現象，融資困難、回款速度慢、資金壓力增大等問題頻發。所以面對當前的市場環境，房地產企業對于運營模式不得不做出新的調整，輕資產運營轉型是一種可行選擇?？偨Y發現，房地產企業輕資產轉型主要有以下4個動因。

3.1 國家政策調控

房地產市場一直受到政府的嚴格調控，政府通過實施一系列政策，管控房地產市場的投機行為，保持市場的穩定。隨著“三道紅線”政策的提出，越來越多的房企出現融資困難、資金周轉率下降等問題。傳統的重資產模式需要大量的資金投入，而政策調控導致融資環境收緊，房地產企業融資難度加大、資本壓力加重。這些政策對傳統重資產模式的房地產企業造成了較大的影響和壓力，迫使其轉型新的發展模式，即輕資產模式。

3.2 市場環境變化

隨著我國經濟的轉型升級和城市化進程的推進，房地產市場經歷了需求結構的變化和市場競爭的加劇，這些因素共同作用促使房地產企業從重資產模式向輕資產模式轉型。需求結構的變化要求房地產企業調整產品和服務以滿足新的市場需求。在過去的快速發展期，許多房地產企業通過土地儲備和開發規模的擴大獲得了競爭優勢。但隨著市場的成熟和競爭的加劇，這種模式導致的資源過剩和利潤壓縮使得企業必須尋找新的競爭優勢。

3.3 資本壓力增大

隨著房地產市場的調控加深，以及金融監管部門對房地產行業貸款政策的收緊，房地產企業面臨著越來越大的資本壓力。這種壓力主要體現在融資難度增加、資金成本上升、財務杠桿風險增大這幾個方面。在嚴格的監管環境下，房地產企業的傳統融資渠道，如銀行貸款、信托融資等，受到了限制。這使得企業在獲取開發資金方面遇到了困難，加劇了資本緊張狀況。為降低負債水平和財務風險，企業需要探索更為穩健的輕資產運營模式。

3.4 風險管理需求提升

隨著房地產市場的發展和政策環境的變化，房地產企業面臨著越來越多的不確定性因素，這要求企業提高風險管理能力，以應對潛在的挑戰。重資產模式下，房地產企業需要大量資金用于土地購置、建筑開發等，這可能導致企業債務過于龐大，財務風險增加。同時，重資產模式下，企業無法通過與合作伙伴共同開發項目來分散市場風險。隨著風險管理需求的提升，房地產企業通過轉型輕資產模式，可以更好地應對市場不確定性，降低財務風險，提高企業的穩健性和可持續發展能力。

4 房地產企業輕資產轉型的路徑

由于國家政策調控、市場環境變化、資本壓力增大、風險管理需求提升等情況的出現，傳統的重資產模式已經無法支撐房地產企業的持續運營，其需要尋找新的發展模式，以適應新的市場環境。輕資產運營模式作為一種新的發展模式，成為房地產企業轉型的重要方向。通過對行業中的頭部企業進行調查分析，本文發現當前房地產企業的輕資產轉型路徑主要有以下4種。

4.1 合作開發

合作開發是房地產企業轉型輕資產運營模式的重要路徑之一。企業通過與土地所有者、其他開發商或其他投資者合作，共同分擔項目開發的風險和成本。在這種模式下，房地產企業可以利用合作伙伴的資源，如土地、資金或管理經驗，以減少自身的資本投入。同時，通過合作，企業可以更快地進入新市場或開發新項目，提高市場份額和競爭力。不同于原本的重資產運營模式，轉型輕資產后，房地產企業不再單純依靠拿地和建設來獲取利潤，而是通過與國企等主體進行合作，由合作企業負責前端的開發建設和后端的銷售，自身負責中端的管理運營，通過打造自身的品牌管理，創造更具競爭力的核心能力。

4.2 售后回租

售后回租是指房地產企業將已建成的物業出售給投資者，然后以租賃方式繼續使用該物業。這種方式可以幫助企業快速回籠資金，不再受融資困難、資金回籠速度慢的影響，這些資金可以用于新的項目開發或其他投資。同時，這種方式保持了物業的使用權，不會因為管理模式差異導致客戶口碑有所起伏等情況的出現。售后回租不僅可以降低企業的財務杠桿，提高資金流動性，同時讓企業能夠專注于其核心業務，如物業管理和運營，更有利于企業品牌的形成和商業價值的提升。

4.3 設立或投資信托投資基金

房地產投資信托基金（REITs）是一種通過發行受益憑證或股票，集中投資者的資金，用于購買、開發、管理和出售房地產的金融工具。企業可以通過設立或投資于REITs，將部分或全部的房地產資產轉化為流動性強、風險分散的投資產品。這不僅能夠為企業提供新的融資渠道，還能將企業從物業管理中解放出來，專注于更高價值的業務活動。

4.4 發展增值服務

房地產企業可以通過提供增值服務來轉型為輕資產模式。例如，提供物業管理、租賃代理、設施管理、市場推廣等服務。發展這些服務通常具有較高的利潤率，且不需要大量的資本投入。通過發展增值服務，企業可以提高其收入來源的多樣性和穩定性，同時，維護與客戶的關系，提升品牌價值。

5 輕資產轉型對房地產企業的影響

無論選擇何種輕資產轉型路徑，從各個頭部房企的數據中可以看出輕資產轉型對于企業的影響總體來說是正向的，主要體現在提高企業的盈利能力、強化企業的運營管理、增強資金運轉的靈活性、降低企業的風險水平等方面。

5.1 盈利能力提高

輕資產轉型有助于提高房地產企業的盈利能力。首先，通過合作開發和售后回租等模式，企業可以減少資本投入，降低財務成本，從而提高投資回報率;其次，企業可以將更多的資源投入高附加值的業務，如物業管理和增值服務，這些業務的利潤率通常較高;最后，通過優化資產結構和業務模式，企業可以提高資產周轉率，加速現金回流，進一步提高盈利能力。輕資產運營對于企業的財務的影響主要表現在資本支出降低、現金流靈活性增加、利潤率提高等方面。

5.2 運營管理強化

輕資產轉型可以強化房地產企業的運營管理。在輕資產模式下，企業通常更加注重提高資產的使用效率和經營效益。例如，通過合作開發，企業可以與合作伙伴共同分擔項目風險，提高項目的成功率;通過售后回租，企業可以更加靈活地調整資產結構，優化資源配置。這些都有助于提高企業的運營效率和項目管理能力。輕資產運營增強了企業的創新性和靈活性，促進了新技術的出現和發展，進而推動產品及服務的創新。在該運營模式下企業快速響應能力增強，可以更快地適應市場需求和變化。

5.3 資金運轉靈活

輕資產轉型有助于提高房地產企業的資金運轉靈活性。首先，通過售后回租等方式，企業可以快速回籠資金，提高現金流量，從而有更多的資金用于新的項目開發或其他投資;其次，企業可以通過發行REITs等方式，將部分或全部的房地產資產轉化為流動性強、風險分散的投資產品，提高資金的靈活性和使用效率。更靈活的資金運轉可以為企業帶來更多可以選擇的機會，以及更多可以發展的道路，在市場震蕩下行的情況下，企業也能依靠自身資金進行流轉，從而實現長期穩定發展。

5.4 風險水平降低

輕資產轉型有助于降低房地產企業的風險水平。首先，通過合作開發等方式，企業可以與合作伙伴共同分擔項目風險，降低自身的經營風險;其次，售后回租等方式可以降低企業的財務杠桿，減少債務風險;最后，通過發展增值服務等方式，企業可以提高收入來源的多樣性和穩定性，降低市場波動對企業的影響。輕資產運營可以減輕企業面臨的資金、市場、競爭等各方面的風險。同時，輕資產運營模式通常需要較少的資金投入，降低了企業的債務風險和財務壓力。

6 房地產企業輕資產轉型的展望

房地產企業輕資產轉型是行業發展的大趨勢，也是企業實現可持續發展的重要途徑。在政府政策的支持下，借助先進技術，房地產企業有望實現成功轉型，為市場提供更好的產品和服務。

未來在我國政府的大力支持下，房地產行業正朝著更健康、更可持續的方向發展。政府出臺了一系列政策，鼓勵房地產企業轉型，減少對重資產的依賴，發展更多的輕資產服務。同時，隨著人們對居住環境的要求不斷提高，房地產企業需要更多地關注用戶需求，提供更優質、個性化的服務，而輕資產轉型可以幫助企業更有效地實現這些目標?；ヂ摼W、大數據和人工智能等新技術的發展，為房地產企業輕資產轉型提供了強大的技術支持。此外，城市化進程的不斷推進也將為房地產行業帶來新機遇。未來，城市化率將持續提高，城市更新和舊城區改造等項目將成為房地產企業的重要業務之一。在這個過程中，輕資產轉型可以幫助企業更好地適應市場變化，滿足用戶需求，提高企業的盈利能力。隨著我國房地產企業的不斷壯大，越來越多的企業開始尋求國際化發展。通過輕資產模式，企業可以更靈活地進行國際擴張，實現全球布局。

可以看出，雖然輕資產轉型在未來是房地產企業更好的選擇，但在實施過程中仍然會存在一些問題和挑戰，例如，企業間競爭加劇、合作風險升高、資產控制力下降、品牌建設難度加大等問題。企業需要綜合考慮各種因素，制定合理的轉型策略，并加強風險管理和運營管理，以確保轉型的成功和可持續發展。

7 結論

輕資產運營作為一種新型商業模式，已經在房地產行業中顯示出其強大的生命力和巨大的發展潛力。通過減少對重資產的依賴，房地產企業可以更好地適應市場變化，提高資本使用效率，實現可持續發展。在當前的市場環境下，輕資產轉型已經成為房地產企業提高競爭力、實現高質量發展的必然選擇。企業應根據自身的實際情況，選擇適合自己的轉型路徑，確保轉型的順利進行。同時，輕資產轉型雖然在未來發展空間很大，但是同時也帶來了一系列挑戰，需要企業認真應對。企業應明確自身戰略定位，只有增強核心競爭力才可以實現從重資產向輕資產的順利轉型，提高企業的競爭力和盈利能力。

總的來說，房地產企業輕資產轉型是一個復雜的過程，需要企業有明確的戰略規劃，加強業務模式創新，提升資本運作能力，注重風險管理，同時，注重人才培養和品牌建設。本文希望通過不斷努力和探索，為我國房地產企業輕資產轉型提供理論支持和實踐指導，助力企業實現高質量發展。

【參考文獻】

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【2】L. M. Camarinha-Matos，H. Afsarmanesh，C. Garita.Towards architecture for Virtual[J].Enterprise Journal of Intelligent Manufacturing，1998.

【3】Jiri Maly，Palter R. N.Restating the Value of Capital Light[J].Mckinsey on Finance，2002（5）：1-5.

【4】周澤將，鄒冰清，李鼎.輕資產運營與企業價值：競爭力的角色[J].中央財經大學學報，2020（3）：101-117.

【5】陳靖斌.房企轉型輕資產運營“代建業務”成必爭之地[N].中國經營報，2022-10-10（B13）.

【6】伏婭婭.輕資產運營模式下企業盈利能力研究——以寶龍商業地產為例[J].全國流通經濟，2022（23）：105-108.

【7】陸寅.輕資產運營模式下保利發展的財務績效評價及提升研究[D].蚌埠：安徽財經大學，2022.

【作者簡介】范遠程（2000-），女，湖南婁底人，碩士在讀，研究方向：會計。