自如：長租行業的領跑者

于春玲 毛川江 林詩敏

北京自如住房租賃有限公司（以下簡稱“自如”）成立于2011年10月，是一家致力于為用戶提供高品質居住產品與生活服務的科技公司。歷經十余年發展，自如已成為中國長租行業的領跑者和獨角獸企業。2020年新冠疫情使全行業遭受重創，自如在努力保障租客安全的同時也醞釀行業模式的重大創新。2021年，自如在業內率先推出業主資產委托新模式——增益租，以“透明定價、保底租金、收益分成”等新機制為業主和租客創造新價值。此外，自如開始采用委托管理、DOT（Development Oriented Transport）及聯合投資等模式與大型業主企業合作，輸出資產管理能力。今天的自如已經形成分散式合租、整租、高端租住產品及集中式獨棟、社區全品類租住產品覆蓋。作為我國長租行業最早的拓荒者，自如的十余年發展積累了哪些有益經驗？未來，自如又將如何繼續深化基于技術的服務管理體系，為租戶和業主持續創造價值，推動長租行業健康發展？

長租機構：從創業期到精耕期

我國房屋租賃市場規模已突破萬億級別。據中國報告網數據，從房屋租賃在人口生命周期中的分布來看，當下購房貸款者平均年齡約為31～32歲，且每年增長約1歲，預計到2025年，一名大學生畢業后大約需要15年左右的時間才能實現購房，中國租賃市場規模也將相應增長為2.9萬億元。到2030年，國內租賃人口將達到2.7億人，市場規模將超過4.6萬億元。

隨著租房長效機制的建立，我國租房體系不斷完善，針對居民的租房保障更加多元和完備。外出務工者、高校畢業生等人口的租房占比不斷提升，并且涌向北上廣深和中西部省會城市，這些城市房價絕對水平較高，近年首次購房置業年齡推遲，部分需求轉向租賃市場。2021年3月，“規范發展長租房市場”寫進政府工作報告。面對長產業鏈與重運營的風險，以及租客需求的多樣性，行業迎來專業化分工、高效運營的時代，規?；?、專業化的頭部企業將加速成長，小而全的運營模式將面臨更嚴峻的市場考驗。

目前，長租行業主要有四類參與者：一是房地產開發商，多在2016年后轉型進入房屋租賃市場，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等；二是房地產中介公司，如鏈家、我愛我家；三是第三方分散與集中式專業化運營平臺，以自如為代表；四是酒店集團，例如華住和窩趣。

在消費升級及鼓勵長租市場發展政策推行的背景下，品質租房成為當下都市青年的普遍需求，由此帶動長租機構市場蓬勃發展，長租品牌經歷優勝劣汰，資源陸續向頭部企業集中。長租行業由創業期進入精耕期，更需要聚焦于創造用戶和社會價值。自如董事長兼CEO熊林說：“未來，人們的住所與社區服務將進入萬物互聯的智慧化時代，特別是租住的房子，將對情感性和智能性提出更高的要求?！?h3>創立初衷：以創新性方案提升租房體驗

自如最初創立的原因非常樸素，就是希望用創新解決方案提升用戶的租房體驗。自如發現，近年來，年輕人的租房需求正在發生變化。例如，開始更加注重設計風格，甚至開始要求獨立居住。由于工作節奏加快，年輕群體習慣選擇帶有維修、保潔等配套服務的租賃產品。租客對于科技的期待也越來越高。過去十幾年，人類的生活被互聯網技術深度改變，租房也是如此，今天，租房可以像訂酒店一樣操作。這些需求變化的背后，體現出年輕人正在追求一種“更輕”的生活方式——更靈活、更自由，長租機構正是與這種生活狀態匹配的居住產品——其特點在于產品和服務更具高品質和標準化，房源信息真實，定價相對穩定，以及配套專業管家服務，因此受到年輕人喜愛。

自如對租客進行了細分，目標顧客涵蓋畢業不久、處于事業起步階段的年輕人，剛組建家庭的年輕夫妻和具有品質租房需求的有房家庭，幾乎覆蓋人們全生命周期的居住需求。自如的商業模式是向前連接著房東，向后連接著租客，即C2B2C模式，自如是位于中間的B。

目前長租行業中，自如是唯一將自有客戶流量做到90%以上的企業。創業以來，自如最關注的始終是產品、服務、科技、供應鏈等，成立之初提出的“三天無理由換租”服務承諾一直延續至今。無論是千元月租金的自如友家，還是數萬元月租金的曼舍，自如對品質的追求始終精益求精。

自如始終將精細化管理視為重要一環，采用根據目標與關鍵成果法（Objectives and Key Results）創新而來的OKRI（Objectives Key Results and Initiatives）管理系統和方法，構建了自如內部卓有成效的管理系統，保證隨著管理資產規模和服務租客數量的快速增長，能夠不斷改善企業的經營效率、服務水平、科技水平，持續做好產品和服務，用科技提升生活品質。熊林說：“這看似是進入門檻比較低的行業，但是它對運營管理能力要求很高，需要跨過幾個關口。自如在長租領域深耕多年，主要是在品質關、規模關、O2O關、服務關四大方面實現突破，每一次躍升的背后，是大量基礎工作的積累和堅持?！?/p>

在追求長期價值的心態下，自如并不太關注市場上短期局部的競爭，而把注意力聚焦在客戶服務和企業經營的本質上，始終保持著自己的發展節奏，緊密圍繞租客需求拓展新產品和新服務。

從1到N的產品線

在產品方面，目前，自如旗下擁有包括合租友家，整租心舍、曼舍等分散式居住產品，自如寓、自如里、自如驛等集中式居住產品，以及Z-life生活館、Z-SPACE等城市空間產品（見圖1）。

自如友家歷經多次迭代發展至今為7.0產品，全新的“友家7.0”經過近三年研發，由自如產品中心聯合德國新銳設計團隊，引入“包豪斯”設計理念，從功能主義出發，回歸居住本身，為合租的年輕租客們提供更具藝術感的居住產品。

智能化不只滿足客戶需求，更提升了管理效率。例如，自如為內部人員提供了重要武器—超級商圈App，用以幫助管家更快梳理用戶需求，使管家能夠及時為用戶提供定制化的服務與幫助。自如投入運營的房源出租率始終保持高于行業平均水平，在目標管理、物業拓展、流量拉動、入住管理、租期管理、服務人員管理、培訓體系、社區運維、安全管理以及資產管理等十大板塊全部高效實現了100%線上流程。

同時，自如認為，未來房屋將不再僅是一個鋼筋水泥的盒子，未來的居住和服務科技，一定會聚焦如何讓房屋變得更加智能。自如在洞察用戶對高品質生活的需求后，整合人工智能、物聯網和大數據技術，推出了全屋智能解決方案——靈之全屋智能系統（靈之智能），以便變革傳統居住空間，打造健康、舒適、智能化的家居環境。

靈之智能系統通過五類智能硬件和強大的Z-Link軟件平臺，提供全屋智能的居住體驗。這一系統讓用戶回家時總有溫暖的燈光迎接，同時依靠智能燈光、窗簾、空調等場景設置，為用戶帶來優化的睡眠環境。目前，靈之系統支持智能照明、安防、溫控、環境等多系統的控制，一塊智能面板目前可操控超過300個設備，實現語音控制，無需動手即可滿足居家各項需求。

據統計，目前有50%的自如業主在選擇委托管理時，優先考慮安裝靈之全屋智能系統，這表現出市場對此類智能家居解決方案的高度認可和需求。

探究模式創新

2021年，長租行業發展迎來第二個十年。熊林認為，當前長租企業需要不斷進行模式升級，借力技術讓自身的價值創造向更加透明、更高質量的方向前進。自如推出多項自我革新舉措，其中最重要的一項，是自如在業內率先推出業主資產委托新模式——“增益租”。

增益租模式更強調為業主提供全品類房屋的資產管理服務，即通過對老舊、毛坯、簡裝、精裝、豪宅等全品類房屋，提供全生命周期專業資產管理方案，以此提升房屋資產價值來適應業主未來租、住、售的各種需求。也就是說，自如提供房屋改造、風險承擔、營銷、租務處理、保潔維修等服務，業主自付房屋改造的裝修費用，同時給業主承諾保底收益，保底收益外的浮盈由雙方分攤。在新模式下，自如重新理順了房屋資產所有者、收益者、運營者、服務者的關系，實現了多方共贏。自如也變成了為業主閑置房提供全生命周期的房屋資產管理服務者。

“增益租”的新模式，一是在裝修層面，自如根據房屋實際情況進行設計，業主全面參與裝修過程。全流程數字化管理，標準工期全透明，業主可在自如App查看裝修進度。從硬軟裝到家具家電，自如一價全包，無額外裝修費用。二是在收益方面，收房時，自如會根據市場和樓盤情況與業主商定房價，不論房子出租與否都會支付保底收益，而在市場向好時，超出商定價格的部分將與業主進行收益分成。自增益租模式推出以來，房屋出租價格和出租效率均得到顯著提升，2021年起自如新收委托房源100%采用增益租模式，其中整租占比達到65%。目前采用該模式的房源累計已超過20萬間。同時，自如開始嘗試在集中式租賃產品中推行增益租模式。

2020年10月，自如與廣州開發區金融控股集團有限公司合作，推出首個城市大型租住社區項目“自如里”，該項目擁有3棟共計1500間房源，并配有多功能健身空間、共享辦公、休閑影音等社區配套服務。自此，自如開始采用委托管理、DOT及聯合投資等模式與大型業主企業合作，輸出資產管理能力。至2023年6月，自如資管管理的集中式公寓已布局全國13個城市，超30個項目實現100%滿租。

在自如看來，“增益租”模式的核心是“顛覆的模式+劃時代的居住產品”，將是中國租賃行業的未來標準，也是自如三年來最重要的內核質變。

有分析認為，這是對傳統住房租賃行業始終難以擺脫的“靠信息差”賺錢模式的進一步消除。在自如和業主成了利益共同體后，自如從“持有物業”變為“提供服務”。 住房租賃行業本質是“存量經營”行業，增益租模式的推行，將有助于住房租賃行業結束過去粗放式增長，促使行業向更健康持久、更長周期的運營模式轉型。

目前，中國租房的機構化占比不足7%，遠低于發達國家的30%～50%比例，但中國租房市場規模已達數萬億。隨著以增益租為代表的新模式逐步推廣，長租市場專業化、機構化的增長空間值得期待。

結語

從長期來看，長租機構未來將成為市場重要主體，這是由業主出租需求和客戶租房需求共同決定的。在租房交易中，一端是個人業主，一端是個人租客，兩端都是海量且需求復雜的個體，如果僅通過簡單的中介和信息撮合服務進行匹配，效率十分低下。長租機構的介入可以高效銜接業主和租客，滿足他們的個性化需求?！霸诔笮统鞘泻鸵欢€城市中，租房人口的占比較高，甚至未來還有上升空間，會達到35%～40%的水平。因此，讓大家能夠住得好，且有更豐富的選擇，是長租行業的責任與擔當”，熊林表示，“應把這個行業當成長期的事業看待，用長期的態度對待所做的一切，包括交付的每一套房子、提供的每一項服務，用長期的概念看待今天在技術、品質、甚至是城市社區建設上的投入?！?p>

為了實現這個目標，自如面臨很多具體的挑戰。比如，隨著長租行業進入運營深耕階段，規模擴張放緩，如何提升存量項目的運營效率，如何不斷更新產品和服務提升顧客的滿意度和忠誠度，還存在改善空間；大量新員工的加入，相應的培訓是否可以跟上、可以落實并且保證培訓效果等。未來，自如如何規劃業務的發展，以便繼續引領行業的步伐，同時，自如如何繼續深化基于技術的服務管理體系，為租戶和業主持續創造價值，引領長租行業更加健康發展，讓我們拭目以待。