從“現金流量表”透視房地產企業的資金管理

摘 要：房地產企業是國民經濟的支柱產業。房地產企業的資金運作和管理尤為重要，高度關注資金管理與控制，提高資金使用效率，從而保證企業利潤最大化。本文從現金流量表出發，分析了當前我國房地產企業資金管理面臨的問題，并提出解決對策。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；現金流量表

一、現金流量結構分析

現金流量的結構分析主要包括現金流入量和流出量的多少以及流入流出的構成。分析的目的是使得房地產企業現金流量的使用者可以清楚地看到企業現金流入量的主要流入來源有哪些，主要流向是什么，以及在企業的經營活動、投資活動和籌資活動中各項現金的使用狀況，從“量”上可以看到房地產企業對于資金的管理和使用是否合理。

二、現金流量財務分析

（一）支付能力分析

房地產企業經營活動的現金流出業務主要包括支付土地出讓金及拆遷補償等費用、發包工程、購買商品和接收服務、經營租賃、支付職工薪資社保、支付各種稅費及其他各類經營支出。只有這些必要開支能夠按時足額支付的情況下，房地產企業才能正常經營和生存發展。房地產企業的整體現金流入量必須要保證上述基本支出，再用于償還債務本息、投資等一系列活動。只有做好現金的支付能力分析，才能有效籌劃和調度資金，提高資金使用效率，使房地產企業健康、穩定、長足的發展。

（二）償債能力分析

房地產企業在項目開發過程中會進行各種債務融資。企業只有具有良好的償債能力才能良性運轉，否則企業所面臨的風險是巨大的，“資金鏈”一旦斷裂，對房地產企業來說可能是致命的。通過現金流量表分析房地產企業的償債能力，最直觀的是根據企業當期流入的現金加期初結存的現金，扣除當期生產經營必須的現金支出后，還有多少現金可以用于償還到期債務的本息。通過分析，能有效防范財務風險，增強企業融資能力。

（三）盈利能力分析

盈利作為一個企業的長期目標，不僅表現在過去和當期，也與未來直接掛鉤。企業的再投資能力就是未來盈利的一種保障。企業的再投資能力越強，說明當期資金越充足，反之則說明企業的資金不足，不能滿足未來的生產經營需求。所以，從現金流量表看企業的投資業務，如果一個企業有效投資能力強，則說明企業盈利能力強、資金管理得當、潛在盈利能力看好。

三、房產企業資金管理存在的問題

（一）融資困難

房地產企業融資困難、融資風險高除企業內部存在問題外，主要是目前我國房地產企業融資的外部環境較差。一是政府對于房地產企業的宏觀調控，地方限購等一系列政策的出臺不利于房地產企業融資；二是在政策調控下，銀行等金融機構加大對于房地產企業貸款的審核和監管，房地產企業融資渠道受限、融資難度和風險加大；三是缺乏一項完善的機制整合房地產企業的融資行為，使得房地產企業的融資混亂無序。

（二）資金使用率較低

我國房地產企業資金使用率較低是一個普遍的問題。主要表現在三個方面：一是房地產企業存在多頭開戶的問題，即開立過多的資金賬戶，資金分散而資金管理沒有跟上，資金利用率低下。二是盲目投資，熱衷于鋪新攤子，占用了大量的現金而沒有達到預期的獲利。甚至損失嚴重，使本來就十分緊張的現金流雪上加霜。三是現金的庫存過多，而企業負債卻居高不下，需要付出大量的資金使用代價，通過負債融資而來的現金沒有得到有效使用，這使得房地產企業的信用和盈利能力下降。

（三）企業高層管理人員及財務人員資金管理意識和能力有待提高

目前很多房地產公司的高層管理者和財務人員資金管理意識薄弱，造成企業現金流量管理混亂，導致企業資金成本增大、資金調度失靈、財務風險增大、資金鏈斷裂、財務狀況惡化。房地產企業的高層管理人員應逐漸由對“利潤”的關注轉向對“現金流量”的關注?？v觀美的集團強大、先進的資金管理系統，使集團的內外部資金流動瞬間完成，這一系統的使用就源于企業管理層充分的資金管理意識。

四、提高房產企業資金管理的對策

（一）拓寬融資渠道

在房地產企業資金管理中，融資是主要問題之一。因此需要拓寬房地產企業的融資渠道，開展與之規模相適應的融資業務，了解自身的融資需求，結合自身發展優勢，拓寬融資途徑，打造多元化的融資渠道。

（二）提高資金使用率

房地產企業提高資金使用率的途徑多樣，調整優化企業結構；建立專業資金管理和運營團隊；借助信息化手段加強資金管理；嚴格預算管理和內控機制；加強項目投資可行性論證和盡職調查；加強各項資產管理，減少損失；嚴控融資規模和融資款項的償付，優化企業資金結構，化解財務風險，使融資良性循環，保證企業健康發展。

（三）加強房地產企業管理人員和財務人員的資金管理能力

企業管理者及財務人員直接管理企業的資金，他們的注意力往往集中在“利潤”上而忽視“現金流量”的管理。轉變這種管理觀念，加大對“現金流量”的關注是企業管理的一大進步?，F金流量是一個企業資金管理的結果，現金流量表就是企業資金管理的“晴雨表”。每個管理人員和財務人員都應該加強對“現金流量表”的重視和研究，在其中找到企業資金管理存在的問題，提高自身的管理素質和能力。

五、結論

越來越多的房地產企業將現金流量分析放在公司戰略的地位上，成為現代企業重要的財務決策手段，透過現金流量表對房地產企業資金管理問題進行探討，在企業發展的過程中發揮著至關重要的作用。

參考文獻：

[1]吳婷.房地產企業的營運資金管理探析[J].企業經濟，2011，30（11）：43-45.

作者簡介：

張春霞（1977-），女，漢族，四川瀘州人，大專，中級會計師，成都合力達房地產開發有限公司財務經理，研究方向：房地產企業財務管理。